Методы оценки стоимости земельного участка Методы оценки стоимости земельного участка

Р?тоговая оценочная стоимость земельного участка определятся РїРѕ результатам, полученным разными методами. Стоимости участков, полученные разными методами, РЅРµ должны существенно отличаться.

МЕТОД ПРЕДПОЛАГАЕМОГО Р?СПОЛЬЗОВАНР?РЇ применяется РїСЂРё наличии РґРѕС…РѕРґР° СЃ участка. Последовательность действий:

  • расчет СЃСѓРјРјС‹ Рё структуры расходов для использования участка;
  • расчет СЃСѓРјРјС‹ операционных расходов для получения РґРѕС…РѕРґРѕРІ СЃ участка;
  • определение ставки дисконтирования, определяемой СЂРёСЃРєРѕРј инвестиций РІ участок;
  • расчет стоимости методом дисконтирования РґРѕС…РѕРґРѕРІ Рё расходов РЅР° дату оценки. Рыночная стоимость земли РЅР° дату оценки, рассчитанная методом дисконтирования равна СЃСѓРјРјРµ рентных РґРѕС…РѕРґРѕРІ.

МЕТОД ОСТАТКА применяется для участков с возможностью застройки участка улучшениями, приносящими доход. В данном методе рассчитывают стоимость замещения, воспроизводства улучшений, чистый операционный доход, земельную ренту, рыночную стоимость.

Р’ странах, РіРґРµ развит земельный рынок, используют МЕТОД СРАВНЕНР?РЇ ПРОДАЖ. Р’ РѕСЃРЅРѕРІРµ метода – информация Рѕ ценах РЅР° участки-аналоги. Последовательность действий: выявление элементов для сравнения, определение степени Рё характера отличия, определение величин корректировок цен, расчет рыночной стоимости СЃ учетом корректировок. Наиболее важные факторы сравнения: место расположения, окружение, юридические права, транспортная доступность, развитость инфраструктуры. Сделки СЃ земельными участками характеризуются: условиями финансирования, условиями платежей РїРѕ сделкам, обстоятельствами совершения сделки С‚.Рґ. Величины корректировок РїРѕ элементам сравнения определяются путем:

1. Прямого сравнения цен аналогов (попарного) с различием в одном элементе сравнения;
2. Корреляционно-регрессивным анализом;
3. Определения затрат по элементу различия объекта оценки и аналога;
4. Экспертного обоснования корректировок.

Цены аналогов после корректировки должны быть сопоставимыми друг с другом.

Расчет стоимости методом сравнения продаж:

1. Р?зучение объекта оценки, определение сегментации объекта РЅР° рынке. Признаки принадлежности Рє сегменту: целевое назначение, варианты землепользования, местоположение, потребительские свойства земли, расположение участка, юридические права, инвестиционная привлекательность, условия финансирования;
2. Группы земельных участков по условиям сегментирования: для садоводства, для жилищного строительства (массового и индивидуального), участки под коммерческую недвижимость, земля под промышленные застройки, земля под общественные объекты;
3. Сбор и сравнение информации о недавних продажах на требуемом сегменте рынка;
4. Оценщик проверяет информацию о сделках с землей по источникам: регистрационные органы, риэлтерские и оценочные компании, печатные издания;
5. Сравнение оцениваемого объекта и аналогов, внесение корректировок;
6. Вывод значения рыночной стоимости на основании анализа цен аналогов.

МЕТОД ВЫДЕЛЕНР?РЇ. Применение – для застроенных земельных участков. Метод определяет стоимость участка земли как разницу между стоимостью объекта РІ целом Рё восстановительной стоимостью улучшений. Действия:

1. Выявление элементов сравнения недвижимости, в состав которой входит оцениваемый участок земли, с аналогами;
2. Выявление характера и степени различий элементов;
3. Корректировка цен каждого аналога;
4. Обобщение скорректированных цен аналогов, расчет рыночной стоимости недвижимости, включающей в свой состав оцениваемый участок;
5. Определение стоимости воспроизводства или замещения улучшений участка;
6. Стоимость земли равна стоимость единого объекта за исключением стоимости замещения или воспроизводства участка земли.

МЕТОД РАСПРЕДЕЛЕНР?РЇ основан РЅР° расчете отношения стоимости земли Рє стоимости строений РЅР° участке.

МЕТОД ОПРЕДЕЛЕНР?РЇ Р—РђРўР РђРў РќРђ ОСВОЕНР?Р• используется РїСЂРё оценке незанятых строительством земель, оценка выполняется СЃ учетом будущей продажи (после разделения земли РЅР° участки) участков.